Một yếu tố cốt lõi quyết định hơn 50% sự thành công của mô hình kinh doanh trong lĩnh vực F&B ( quán ăn, quán cà phê, Beer Club,…) được các nhà đầu tư truyền tai nhau và áp dụng thành công cho đến nay, đó là ” Location” tức ” Địa điểm hay mặt bằng kinh doanh”. Điều này cho thấy tầm quan trọng trong việc lựa chọn mặt bằng kinh doanh và buộc các nhà đầu tư phải nắm rõ ít nhất 9 nguyên tắc sau:
1. Chi phí thuê mặt bằng
Chi phí thuê mặt bằng là một loại chi phí cố định ở mỗi chu kỳ ( có thể hàng tháng, quý hoặc năm theo thỏa thuận hợp đồng). Tùy thuộc vào vị trí và diện tích sẽ có mức chi phí thuê khác nhau, nhiều thống kê từ các nhà đầu tư kinh doanh quán cà phê cho thấy chi phí thuê mặt bằng có thể giao động từ 18 – 20% doanh thu dự kiến của quán.
Trường hợp khác, nhiều nhà đầu tư có sẵn mặt bằng, không phải đi thuê và cho rằng sẽ không phát sinh chi phí thuê. Tuy nhiên, đây là một thiếu sót của các nhà đầu tư, khi sử dụng mặt bằng có sẵn ta cần tính thêm phần chi phí cơ hội bị mất đi khi đầu tư kinh doanh và tính phần chi phí này vào chi phí cố định hằng tháng.
Ví dụ: Mặt bằng có sẵn của bạn có thể cho thuê với giá 5tr/tháng. Tuy nhiên, bạn dùng mặt bằng ấy để kinh doanh thì chi phí 5tr/tháng phải được tính vào phần chi phí cố định hằng tháng.
2. Khách hàng mục tiêu
Khách hàng mục tiêu là nhóm người mà bạn muốn hướng đến để ưu tiên phục vụ, thường được phân chia theo: độ tuổi, nghề nghiệp, sở thích hay giới tính,…
Ví dụ, mặt bằng của bạn gần các tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, khu đô thị khi đó nhóm đối tượng khách hàng bạn nên hướng đến là nhân viên văn phòng và định vị thương hiệu từ tầm trung trở lên. Nhóm khách hàng này thường sẽ mong muốn được phục vụ chuyên nghiệp, không gian trang trọng, mát mẻ, nội thất trung hoặc cao cấp,… Đối với mặt bằng gần trường học, khu công nghiệp, một quán cà phê bình dân với chất lượng phục vụ tương đối, mức giá rẻ sẽ phù hợp hơn để phục vụ nhóm khách hàng nơi đây.
3. Giao thông thuận tiện, bãi đậu xe, có tầm quan sát
Một điều rất quan trọng khi lựa chọn mặt bằng mở quán cà phê là tình trạng giao thông tại khu vực đó. Các vấn đề bạn cần xem xét như: Đường xe chạy 1 chiều hay 2 chiều? Đường 1 chiều thì mặt bằng của bạn nằm bên phải hay bên trái? Mật độ giao thông quanh khu vực đó như thế nào? Tình trạng mặt đường có dễ di chuyển, có gây ra nhiều khói bụi không?
Yếu tố cần xem xét kế đến là bãi đậu xe, bạn cần cân nhắc lưu lượng khách để có hướng đầu tư bãi đậu xe thích hợp. Trường hợp khách đông, bãi đậu xe quá tải thì bạn có thể thương lượng sử dụng các bãi đậu xe lân cận hay không? Nếu không cân nhắc, xử lý kỹ các vấn đề này rất có thể bạn sẽ bị mất khách hàng.
4. Mặt bằng dễ nhìn thấy
Nguyên tắc tiếp theo là mức độ dễ nhìn thấy của mặt bằng. Mặt bằng ngoài phố hay trong hẻm sẽ ảnh hưởng rất lớn đến việc thu hút khách hàng và chi phí Marketing. Mặt bằng trong hẻm sẽ khiến bạn tốn nhiều chi phí cho việc đầu tư Marketing quảng bá trên các kênh Online, tuy nhiên đổi lại phi chi thuê mặt bằng sẽ thấp.
5. Đối thủ cạnh tranh
Bạn cần xem xét thật kỹ các đối thủ cạnh tranh xung quanh khu vực mình dự định kinh doanh để có định hướng và chiến lược phù hợp. Các yếu tố cần xem xét như: đối tượng khách hàng mục tiêu, định vị thương hiệu, hoạt động Marketing, khả năng tài chính của đối thủ cạnh tranh,…
Sau khi phân tích đối thủ cạnh tranh và cân nhắc nguồn lực của mình. Bạn cần trả lời cho mình các câu hỏi: Có nên lựa chọn cùng nhóm đối tượng khách hàng mục tiêu với đối thủ? Đội ngũ nhân sự và nguồn lực tài chính của mình có đủ sức cạnh tranh? Vị trí mặt bằng của mình có những ưu thế gì so với đối thủ?
Một lưu ý là không phải lúc nào doanh nghiệp lớn sở hữu những mặt bằng đắc địa, quy trình chuyên nghiệp, hoạt động truyền thông rộng rãi cũng thành công và không phải mặt bằng nhỏ, ngân sách hạn chế cũng thất bại. Tùy thuộc vào phân khúc và chiến lược kinh doanh, các doanh nghiệp nhỏ vẫn có thể phát triển theo cách riêng của mình.
6. Diện tích sử dụng của mặt bằng
Tùy thuộc vào mô hình kinh doanh để lựa chọn mặt bằng có diện tích phù hợp. Mô hình quán Take Away sẽ cần ít diện tích, giao động trung bình từ 10 – 20 m2. Ngược lại, mô hình quán cà phê sân vườn cần nhiều diện tích hơn, thường sẽ từ 150 m2 trở lên.
Tham khảo 10 mô hình kinh doanh quán cà phê thành công bậc nhất từ Lê’s Path Coffee để lựa chọn mặt bằng hợp lý.
7. Hiện trạng mặt bằng
Sau khi tìm được mặt bằng đáp ứng được các tiêu chí như: vị trí, diện tích, chi phí cũng như đối thủ cạnh tranh,… yếu tố tiếp theo bạn cần xem xét để tiến hành đi đến ký kết hợp đồng là hiện trạng của mặt bằng. Đánh giá hiện trạng cơ sở hạ tầng của mặt bằng để có thể ước tính chi phí đầu tư, trùng tu và làm cơ sở để thương lượng giá thuê với chủ sở hữu.
Ngoài ra, bạn nên tìm hiểu lịch sử của mặt bằng trước đó đã được dùng làm mục đích gì hay kinh doanh mặt hàng gì? Vì sao chủ đầu tư cũ lại không tiếp tục thuê mặt bằng tại đây? Và một vài yếu tố khác như: trình độ dân trí quanh khu vực, mức độ an ninh,…
8. Thời hạn cho thuê
Thời hạn thuê ngắn hay dài quyết định rất lớn đến kết quả kinh doanh, quá trình thu hồi vốn và sinh lời cũng như chi phí thuê, thời hạn thuê càng lâu giá càng thấp. Hiện nay, trên thị trường có rất nhiều hình thức cho thuê với nhiều lựa chọn chu kỳ thanh toán khác nhau như: trả theo tháng, theo năm hay theo quý.
Thông thường, cần ít nhất 2-3 năm để có thể thu hồi vốn. Vì vậy bạn nên tìm một mặt bằng cho thuê dài hạn từ 5 – 10 năm hoặc hơn để đảm bảo thời gian thu hồi vốn và sinh lời, đồng thời sẽ đảm bảo quá trình kinh doanh được vận hành ổn định.
Lưu ý: Bạn nên ưu tiên tìm những mặt bằng có chu kỳ thanh toán theo tháng và mức cọc thấp nhất có thể để tiết kiệm nguồn lực. Bên cạnh đó, giá cho thuê nên được thương lượng thật rõ ràng và ràng buộc với chủ sở hữu qua những điều khoản thật cụ thể trong hợp đồng, nhằm tránh rủi ro giá thuê bị đẩy lên quá cao hoặc đột ngột trong thời gian cho thuê.
9. Những điều khoản cần lưu ý trong hợp đồng cho thuê mặt bằng
- Số tiền đặt cọc
- Thời gian cho thuê và chu kỳ thanh toán
- Hình thức giao dịch ( tiền mặt hoặc thông qua ngân hàng)
- Cam kết ấn định giá trong thời gian cho thuê
- Yêu cầu trùng tu hay bảo trì sửa chữa đối với mặt bằng
- Điều khoản phạt khi 1 trong 2 bên chấm dứt hợp đồng trước thời hạn cho thuê
- Quy trình và giấy tờ do bên nào phụ trách thực hiện
Để giảm thiểu rủi ro trong việc lựa chọn mặt bằng cũng như mô hình kinh doanh phù hợp, bạn nên tìm cho mình một đơn vị uy tín và có kinh nghiệm để tư vấn. Tại Lê’s Path Coffee, chúng tôi có dịch vụ nhượng quyền thương hiệu chỉ từ 50tr bao gồm: quyền sử dụng thương hiệu Lê’s Path Coffee, được chia sẻ toàn bộ công thức menu, chia sẻ cách quản lý và vận hành, hỗ trợ đào tạo nhân viên, hỗ trợ hoạt động Marketing,… và nhiều hoạt động khác trong suốt quá trình kinh doanh.
Bên cạnh đó, Lê’s Path Coffee cung cấp gói dịch vụ tư vấn, thiết kế và thi công quán cà phê từ A-Z, tùy thuộc vào mô hình và quy mô quán sẽ có mức giá khác nhau. Mô hình đã được áp dụng thành công với hệ thống nhượng quyền trải dài trên toàn quốc với gần 30 địa điểm và tất cả đang cho lợi nhuận tốt. Ở mỗi địa điểm kinh doanh, Lê’s Path Coffee sẽ tiến hành nghiên cứu thị trường, đối thủ cạnh tranh, hành vi đối tượng khách hàng quanh địa điểm kinh doanh,… để từ đó có cơ sở tư vấn mô hình quán cà phê phù hợp cho chủ đầu tư và tiến hành thiết kế, thi công.
